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松阪市税務部資産税課

松阪市税務部資産税課

ちゃちゃも
松阪市のキャラクター
『ちゃちゃも』
納税者に対する平等均衡課税を目指し、説明論拠を示す。
MapInfo製品の導入により、固定資産税算定業務の効率化および価格算出根拠の透明化が実現。


課題

バブル経済の崩壊後、固定資産税の算定基準となる公的な土地評価額と実勢取引価格との乖離が生まれ、納税者からの不服申し立てが全国的に増加しました。不服申し立ては訴訟に発展するリスクをはらんでおり、標準地や路線価と呼ばれる税額の算定基準となる土地評価額に関する説明責任を果たすことが、業務の効率化によるコスト削減とともに松阪市にも求められるようになっていました。

ソリューション

標準地評価額の主な価格決定要因となる道路幅員、最寄り駅や公的施設への距離、大型店舗の数を位置情報としてMapInfo® Proに取り込み、自動収集する機能を実装。収集した価格形成要因値と標準地の鑑定評価額に対して統計処理を行い、理論的な標準地価格を計算して評価額のバラツキの検討を実施。そこで得られたモデル式を最終的な税額基準となる路線に対して適用して路線価格を求めるという一連のソリューション開発を「土地鑑定評価システム」として松阪電子計算センターが行いました。

松阪市

松阪市は三重県の中部に位置する人口約17万人の都市です。高級ブランドの松阪牛は抜群の知名度を誇っています。松阪商人の拠点となった都市でもあり、現在でも三重県の経済拠点の一つとして重要な地位を占めています。

固定資産税はどのように計算されるのか?

松坂市庁土地や家屋などを所有している方なら、毎年4月になると振込用紙と共に郵送されてくる固定資産税の納税通知書と計算書には見覚えがあるかと思います。この固定資産課税は市町村税であり、その業務を担当するのは市町村です。
固定資産税のうち宅地等の所有に対する税額は地価を基に算出されます。「この基準地価を定めるために、まず標準地と呼ばれる地域の代表地点を選びます。松阪市全域で約900の標準地が設定されており、これらの地点の地価の評価を地元の不動産鑑定士に委託しています。市ではその結果を基にして街路に対し路線価を求めます。この路線価格を基準として納税者のみなさまに対する税額が決められているのです。」と松阪市税務部資産税課長に説明をしていただきました。

「したがって、標準地の評価額を適正に評価することが、平等で均衡を保った固定資産税の算定の前提となるわけです。」と強調し、「不動産鑑定価格は、対象地の前面道路の幅員や土地の形状・面積、用途地域の種類、最寄り駅や公的施設からの近接性などのさまざまな条件が要因となり得ます。これらの要因と過去の近隣地の取引実績価格を比較してバランスを考慮し価格を算出しています。」

「この作業は国家資格を持った不動産鑑定士が行います。複数の鑑定士が作業に関与するなかで、以前は紙地図を見ながら全体の価格バランスをチェックしていました。しかし、近年の標準地が増加するにしたがって、市内全域の地図を広げてチェックするには物理的に困難な状態になってきました。そこで利便性の向上を図り、より適正な価格の算出を求めて「土地鑑定評価システム」を導入したのです。」

無償のデジタルマップが利用できるGIS先進県

標準地価格を定める過程において、最寄り施設との距離を正確に測定する必要があります。また、路線価格の決定を行う際にも、路線と各種施設との距離が必要になります。約900の標準地と約7000の路線に対する距離測定という膨大な手作業は、業務のコンピュータ化により、GISを活用して作業の合理化が図られることになったのです。

そして、平成15年に松阪市税務部ではMapInfo® Proの導入に踏み切りました。システム導入に関わった松阪電子計算センターの浦野氏は「導入が比較的低コストで行えた上、MapInfoはこの分野での評判もよかった」ことが決め手だったと当時を振り返ります。距離測定の自動化とともに、地価決定要因を統計的に解析して地価の理論値を導く機能をMapBasicでカスタマイズし、より正確な課税額を導き出すシステムです。しかしながら、導入当初は距離測定の背景となる詳細なデジタル地図の入手が困難だったこともあり、必ずしも順調な滑り出しではありませんでした。

ちょうどその当時、松阪市が属する三重県では、地理情報システムの普及を図るための基盤として、県内自治体に対して県全域を網羅するデジタル地図の無償提供が開始されたところでした。GOMと呼ばれるこの三重県GISオリジナルマップを活用するとともに、平成17年にはMapXを活用したシステムにバージョンアップし、より正確な地図とスムーズな操作性を実現しました。

標準地の管理画面。関連する情報が地図上の位置とともに管理されています。

標準地ごとに価格形成要因となる情報を管理します。最寄り駅や公的施設までの距離は、地図システムから自動取得されます。


収集された価格形成要因に対して重回帰分析という統計処理を行います。これらの要因を分析して関係性を示すモデル式(重回帰式)を作成します。

標準地の重回帰分析によって得られた重回帰式を、税額算出の基本となる路線に対して適用して路線価格を求めます。

説明論拠を数学的に理論化する「土地鑑定評価システム」

このシステムの導入によるメリットを次のように税務部資産税課より説明いただきました。「標準地の鑑定評価額は、状況類似地区や隣接市町により多少のバラツキがあります。ほかの自治体では作業の外部委託を行うことも多い中、資産税課の内部でこのバラツキの修正作業を行っており、作業を通じて課員の業務知識の向上に役立っています。 納税者の方々からの税額に関する問合せに対して、納得していただける環境づくりを目指しています。」

「税収が伸び悩む中、課税額に対する説明責任はますます重くなっていくでしょう。松阪市を取り巻く社会環境は絶え間なく変化しています。地価の価格決定要因も社会情勢に応じて変化していくに違いありません。常に納税者のみなさんに納得していただくためにも、社会情勢に応じた地価の理論値を導き出さねばなりません。そのためにも、このシステムは常に改善を加えていく必要があるのです。」

MapInfoパートナー紹介

株式会社松阪電子計算センター

所在地: 〒515-0006 三重県松阪市石津町369-1
TEL: 0598-50-0355
事業内容: 住民サービスの向上を目的とした電子自治体を実現するため、総合行政システム、内部事務システム、アウトソーシング事業を始めとした、様々なシステムを提供しています。
URL: http://www.matsusaka.co.jp/

三井造船システム技研 株式会社

所在地: 〒261-8501 千葉県千葉市美浜区中瀬1-3 幕張テクノガーデンD棟9F
TEL: 043-274-6181
事業内容: ソリューション事業/ITサービス事業/マップソリューション事業/エレクトロニクス事業
URL: http://www.msr.co.jp/
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